当前位置: 首页 > 资讯 > >正文

还能不能等到更便宜的钱?

来源:朱罗纪    时间:2023-08-22 22:27:30

从这一次的LPR“非对称降息”来看,恐怕房主、购房人、开发商,都不应对房贷利率的下降抱有太高的期待。所以,有一些动作现在就可以着手做准备。


(资料图)

政策都是来调整人们的预期进而塑造人们的微观行为的,这提醒我们,一方面要把政策大体上弄得明白,另一方面最重要的是把自己的动作做对。

重要的问题是两个,一是,5年期LPR利率 “ 意外”没降的原因是什么? 二,这时候我们怎么做比较对?

这次LPR下调,1年期LPR下调10个BP,3.45%,5年期没动,还是4.2%。显著低于市场预期,当然,我之前已经放弃了这个预期。先前的文章,我认为要直接一步到位的下调,直接下调它个100个BP,一步到位的猛药,可能要比现在的羊拉屎效果更好——虽然,都是短期效果。

这个带来一个结果,我们现在的市场惨过2008,但是我们的房贷利率还要比2008高出至少10%,存量房贷利率高出20%。有粉丝给我发微信说,他的房贷利率7月刚刚下调到了4.79%,很郁闷,“都说疫情的‘疤痕效应’,我这疤也很大,就不能给我补补?”。

但是,我们来解释这次5年期LPR没调的缘故。

行业流行的观点是两个:1)5年期LPR下调,会继续压缩商业银行的息差,带来金融风险;2)没有下调,可以为存量房贷利率接下来下调创造空间。

根据金融监管总局最新监管指标数据,二季度,国内商业银行净息差降至1.736%(一季度为1.744%),创历史新低,不良贷款率为1.62%。这是两个重要指标,两者已经极度贴近,意味着息差再降,会有金融风险。

央行现在给的口径也已经变了,最新的货币政策执行报告开始强调“合理看待商业银行利润水平”、“商业银行向实体经济发放贷款面临资本约束,化解风险也要消耗资本……商业银行维持稳健经营、防范金融风险,需保持合理利润和净息差水平”。

这个基础上,如果这次再下调5年期LPR,一是会继续挤压商业银行息差,二是会继续加大商业银行调降存量房贷利率的压力。而不下调,两者得兼,可以给到商业银行展开存量房贷下调更大的操作空间。

这个解释没错,但我觉得更大的一个理由没有讲:货币政策对房地产的效用看起来越来越小,以至于货币刺激的动力下降。从2022年至今,5年期LPR累计下调了45个BP。以及,针对房地产的实质性降息也超过了LPR“约束”——二季度货币政策执行报告显示,6月末已有87个城市下调了首套房贷利率下限,6月新发放个人房贷利率4.11%,已经追平2008历史最低

但这期间,全国房地产走了一个疯狂暴雷、剧烈下跌的行情。我们回头去看这1年半的行情发现,按照资产负债表衰退的逻辑去解释是行得通的。即是说,货币政策、降准降息的用处,有,但不多。老百姓、买房人、以及房主,更关心的是负债(如何偿还债务),不是利率

对于新买房的家庭而言,预期他未来没有收入或者收入减少,以及预期未来的房价下跌或者不增长,那么你利率降到多少他才会去买房子?

答案是,降到多少他都不去。

对于房主而言,同样的预期之下,降低存量贷款利率之后,省下来的钱他会拿出来多少去消费,也未可知,大家还贷款的心都是一样的。

尽管我也希望存量房贷利率最好能够降到和新房利率一样,但是无论是基于前面说的这个理由,还是说LPR的生成机制,最终的答案都可能是:大概率会下调,但不太可能是全面、大幅的下调

总体而言,对LPR和存量房贷利率,我的看法是:1)有希望是贷款利率和存款利率循环下降的局面,贷款利率降了,银行息差缩窄风险拉大,可以通过降低存款利率,来为贷款利率的进一步下调扩大空间。2)这个注定不会出现一步大幅调到位的情况,也就是“超预期”可能一直都不会有,因此,它对市场的提振会一直温吞吞,当然降肯定比不降好。3)存量房贷利率的下调会发生,但很难有一刀切。

继续等,我相信还是会等到“更便宜的钱”,但LPR到了今天的这个水平,如果你需要展开行动,可以准备了。今时不同往日,眼睛死盯着“货币放水”的方向,可以改一改了。

简单的两个操作:

其一,利用好经营贷利率继续下调的机会

一般房抵经营贷利率会在1年期LPR的基础上减20个BP,现在1年期LPR是3.45%,那么经营贷利率有希望做到3.25%,月息也就是大约2.7厘。我今天看到新消息,广深部分银行的经营贷年化利率已经跌破了3%,无疑这会加剧贷款置换潮。就算是存量房贷利率下调,也不会给你调到这样

假如你现在有200万的房贷,按照30年等额本息,利率即便是按4.5%计算,月供也要1万,直到满5年之前,每月归还利息都在6800块以上。按照经营贷来算的话,还息不还本,月供是5400块。纯粹从家庭现金流支出的角度,几乎可以减轻一半的压力。如果你因为疫情亚历山大,家庭亟需降杠杆,可以把房贷做置换,转为利率更低的经营贷。

当然房贷和经营贷,这两者性质不同,适合不同的群体,经营贷的本金一般是不会减少的。是以,结合自己的实际情况做,不要贸然行动。

其二,存款去往哪里?

一些手里有闲钱的童鞋,这个时候手里一定闲不住,老是犯贱想去炒股捞一票。我觉得还是罢了,虽然我也买股票,但我只会建议你拿极少的钱放到股市,为未来积累投资方面的知识。

但是,如上所言,闲钱放银行,你会面临存款利率下调的风险,那几乎是很快发生的事。我注意到,最近有一些粉丝去香港开了账户,把钱存过去。境外存款利率高,一般至少都在4%以上,高的到5-6%以上也可以做到。存1年,轻轻松松跑赢“3%”,也轻轻松松跑赢95%的大A股民。我觉得也是一个不错的稳健方案,还是老话不怕说三遍,不确定性太大太多的时候,普通人安全第一。这时候千万不要觉得自己很牛能跑赢,你跑不过时代。

要买房,买对房,或卖房,卖对房,加微信号budao2000私询!

X 关闭

推荐内容

最近更新

Copyright ©  2015-2022 华声培训网版权所有  备案号:京ICP备2021034106号-36   联系邮箱:55 16 53 8 @qq.com